대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 대전환포럼의 정책 세미나의 전세사기 피해자 여덟분과 심층 인터뷰를 하였습니다.  피해자들로부터 피해 경위, 전세사기가 삶에 미친 영향, 지금의 전세제도와 전세사기 특별법의 문제 등을 질의하였습니다.  전세사기 피해자 중 상당수는 20~30대의 청년세대였습니다. 그 결과 이번 심층 인터뷰의 대상자의 대부분도 위 청년세대들이었습니다. 이번 인터뷰 과정에서 결혼 적령기, 가임기에 있는 여성 피해자들을 대상으로는 전세사기 피해가 결혼과 출산에 어떤 영향을 미쳤는지를 질의하였습니다. 그 결과 이번 전세사기 피해로 인해 계획했던 결혼을 미루거나, 경제적∙심리적 사유로 결혼 준비에 중대한 지장이 발생하였다는 경우가 대부분이었습니다. 예정된 결혼은 하지만 계획했던 출산은 하지 않겠다고 결심한 피해자(A씨)도 있었습니다. 특히 A씨는 경제적인 사정과 아울러 서민들 살기가 너무 어려운 나라, 일이 벌어졌는데도 아무도 책임지지 않는 나라에서는 아이를 기르고 싶지는 않다는 의사를 밝혔습니다.  전세사기 피해자 심층인터뷰 결과 전세사기 피해자들이 원하는 것은 단 하나 ‘내 돈 제 때 돌려받기’입니다. 임대인에게 돈을 맡긴 임차인의 당연한 권리의 실현이 매우 어려워진 것이 지금의 현실입니다. 지금의 제도 하에서 임차인이 임차보증금을 안전하게 지키기 위해서는 임대차계약을 체결할 때에는 ‘현재의 주택가격’과 ‘장래의 그 변동가능성’, ‘선순위 담보권의 존재 여부’, ‘그 우선순위’, ‘지역별 최우선변제의 범위와 변동 여부’, ‘임대인의 국세, 지방세 체납 여부 등 등기상 확인되지 않는 선순위 채권의 발생 가능성 여부’, ‘주택임 공매나 경매에 넘어갔을 경우의 낙찰 가능한 가격의 범위’, ‘우선변제권 충족 전에 하루 차이 등기부상 선순위 발생여부’를 확인하고, 임대 기간 동안에는 ‘소유자의 변경 여부’, ‘변경된 소유자가 명의대여자일 가능성’, ‘변경된 소유자의 변제능력’, ‘변경된 소유자의 국세, 지방세 등 우선순위 있는 채무 존재 가능성’, 임대기간 만료 시에는 ‘새로운 임차인의 존재 가능성’, ‘전세시장 변동에 의한 역전세 가능성’ 등 부동산 전문가도 매우 어려운 고차원의 방정식을 풀어야 합니다. 그 동안 피해를 입지 않은 임차인이라면 이는 위와 같은 고차방정식을 잘 풀어서라기 보다는 그 중 어느 하나에도 문제가 생기지 않은 우연의 결과일 뿐이라 해도 지나치지 않을 것입니다. 또한, 위와 같은 고차원의 방정식을 온 국민들이 풀기 위해, 이를 쉽게 풀 수 있도록 하기 위해 우리 사회는 수 많은 기관과 제도들을 만들어 운용하고 있으며 그 사회적 비용은 이를 헤아리기도 어려울 수준입니다. 이러한 문제는 우리가 지금의 사정에 맞지 않는 제도를 계속 유지하려고 하기 때문입니다. 즉, 문제의 근본적인 원인은 1980년 만들어진 주택 임대차제도(주택임대차보호법)를 40년 동안 유지하면서 조금씩 땜질식 처방만 계속하여 왔기 때문입니다. 금융이 발달하지 못한 40년 전 매우 활발했던 사금융 제도가 두 가지 있습니다. 그 중 하나는 지금은 거의 사라진 ‘계(契)’이고, 하나는 ‘전세’입니다. ‘계(契)’를 이제는 거의 찾아보기 어려운 이유는 선진 금융시스템에 의해서 사금융이 대체되었기 때문입니다. 반면, ‘전세’는 월세, 전세, 자가로 이어지는 주거 사다리로서의 효용성 등이 있기에 여전히 그 제도는 필요하고, 유지될 필요가 있습니다. 그러나 그 구체적인 시스템은 지금에 맞게 근본적으로 수정하는 것이 필요합니다. 전세사기 피해자들은 이제 가급적 ‘전세’를 이용하려고 하지 않으며, 전세사기 문제가 널리 알려진 지금 월세나 반전세 수요가 늘고 있습니다. 그래서 지금이 전세제도를 개혁할 수 있는 적기이기도 합니다. 발표자는 임차인의 보증금 반환을 보호하기 위한 궁극적인 해답은 독일식 ‘보증금 의무신탁’제도를 우리 사정에 맞게 수정하는 것이라 보고 있습니다. 발표자가 구상한 방안은 아래 글을 참조하여 주시기 바랍니다. (참조: https://blog.naver.com/ysbit/223129052960)

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) O 전세사기 특별법의 관점  전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(이하 전세사기특별법)상 전세사기는 사회적 재난과 개인적 문제 사이의 중간적 위치로 설정됨. 보증금 반환 채권 매입 여부가 특별법의 정책적 쟁점이었으며, 현행 특별법에는 채권 매입 내용은 미포함되었고 피해자 지원의 목적으로써 공공재원의 투입 근거가 반영되어 있음  전세사기를 개인적 피해*인지, 구조적 문제로 인한 사회적 재난**으로 볼 수 있는지에 따라 특별법의 지원 범위 및 공공재원의 투입 목적(지원 혹은 보상)이 조정될 수 있을 것임 * ‘개인적 피해’의 관점에 의하면, 타 사기 피해와 동일한 사기로 해석되므로 공공재원 투입 제약** ‘사회적 재난’으로 해석할 경우, 임대사업자 관리 문제, 부동산시장 기반의 전세 제도 관리, 임차인 보호 정책 등과의 관련성이 고려됨 헌법 및 주거기본법에 의해 정부 정책으로 임차인 보호가 이루어지고 있고 전세사기 피해자들이 개인적 투자·투기 목적으로 전세 계약을 맺었다고 볼 수 없기에 타 사기 피해와 유사한 개인적 피해로만 전세사기를 해석하기 어려움 기존 전세시장의 구조적 문제(주택시장 변동, 공공·민간임대주택 공급, 임대사업자 관리 등)에서 기인한 전세사기 피해를 사회적 재난으로 관점을 확대하고 정부의 책임을 강화하는 방향으로 특별법 보완 추진 필요 O 전세사기 특별법 보완을 위한 정책 제언에 대한 질의 1. 전세사기 피해자 설문 조사 결과 및 정책 제언 (권지웅 센터장)  ‘전세사기 피해 구제를 위한 맞춤형 지원 필요성’에 관해 425명을 대상으로 설문 진행한 결과는 향후 특별법 보완에 중요한 자료가 될 것임 표본의 70%가 30대 이하, 아파트를 제외한 주택유형이 75.3%(다가구, 다세대, 오피스텔, 근생시설)로 청년층의 주거 문제와 밀접한 연관성을 가지고 있다고 볼 수 있음 ‘피해자 구제가 충분하지 않다’고 응답한 설문결과(91.3%)는 전세사기 특별법이 전세사기를 개인적 사기 피해로 인식하는 관점에 대한 한계로부터 기인하고 있다고 볼 수 있음 ‘경·공매 유예’, ‘경·공매 우선매수권 부여’, ‘기존 임차주택을 공공임대로 제공’ 등의 퇴거 관련 내용에 대해서는 이해도가 높지만, 기타 지원 정책에 대해서는 인지도가 높지 않으며, 이는 정책적 우선도가 높지 않다고 볼 수 있음 개정 의견에서 ‘전세사기피해자 결정 절차 기일 단축 및 간소화’, ‘보증금 최우선 변제금액 피해 보상’, ‘건 구제 후 구상권 청구’ 등에 의견은 6개월 단위로 국토교통위원회 보고·보완될 수 있도록 노력 필요 피해 보상 및 선 구제 후 구상권 청구는 전세사기를 사회적 재난으로 바라보는 관점의 변화가 필요한 지점으로, 헌법 및 주거기본법 등 상위법을 통해 법률적 당위성 확보 필요 2. 전세사기 피해자 심층인터뷰 결과 (김광중 변호사) 전세사기 피해는 단순히 주거와 경제적 문제에 그치는 것이 아니라 건강, 직업, 장래 목표와 가치관까지 무너지는 삶의 전반에서의 중대한 피해와 악영향을 초래하고 있으며, 청년세대의 결혼과 출산에 대한 영향이 상당함 현재 공공부문에서 전문적인 대응 및 답변이 이루어지지 않고 있으며, 경찰의 소극적 태도로 개인적 피해 회복의 어려움 발생 공인중개사는 거래당사자간의 부동산 거래의 투명성과 건전성을 확보하도록 중개해야 하지만, 임대인의 사기행위에 동조하거나 보증금의 안전성을 저해하는 중개로 피해를 유발한 책임이 있기에 공인중개사법에 의한 손해 배상에 대한 규정을 명확하게 정리할 필요가 있음 인터뷰 결과 피해자들은 ‘주택가치만큼의 보증금 운영’, ‘임차인 거주 주택에 대한 정보 접근성’, ‘보증금 공탁제도’, ‘보증금 반환 채권에 대한 개인회생 미포함’ 등의 필요성을 진술하였으므로 해당 내용에 대한 검토 필요 제안된 독일식 보증금 의무신탁 제도는 월세 기반의 제도로서 월세의 2~3달치의 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행의 별도 계좌에서 관리하고, 임차인의 동의 없이 보증금을 이체하거나 인출할 수 없는 제도임  보증금 의무신탁 제도의 경우, 전세제도에 적용하여 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행에 신탁하고 보증금에 대한 이자는 임대인에게 귀속하며, 임대차 계약 종료 시 임대인의 동의하에 보증금이 반환되는 구조로 운영될 수 있음  현재 전세제도는 목돈의 보증금을 가지고 임대인의 주택구입비 혹은 대출변제에 활용되고 있는 상황이며, 신탁으로 인한 이자비용이 월세와 비교하여 높아지려면 신탁비용의 증액이 필요하기에 의무신탁이 활성화되기 어려운 구조가 될 수 있음 월세 혹은 반월세 제도에서는 보증금 의무신탁의 적용이 임차인의 보증금 보호를 강화할 수 있는 순기능이 있다고 볼 수 있음 3. 전세사기 대응 정책방향 (임재만 교수) 선순위 부실채권의 할인 매입, 피해자 보증금 채권 매입으로 임차인의 배당액 증액 및 계속 거주권 보장을 유도하는 정책 대안 제시 임차인의 보증금 채권을 채권매입기관(HUG)에서 선 매입하고, 사전 가격 확정이 어려운 경우 사후정산방식의 채권양도 모델 제안 선순위 부실채권에 대한 할인 매입을 10~40% 할인율을 적용하여 보증금 채권의 보상 비율 상향 유도 제안 (선순위 부실채권을 25% 할인 매입시 보증금의 회수율이 약 10~40% 증가하는 효과 발생 가능) 집값 하락 후 공·경매시 금융기관과 임차인의 피해 부담 모델로 선순위 부실채권 매입 및 채권매입기관에서 공·경매시 실행으로 임차인에 보증금 손실을 줄여줄 수 있는 현실적 모델 피해자 보증금 채권 매입에 대한 찬반 이견으로 특별법 추가 포함 여부 논의가 어려울 것으로 보이며, 피해자 채권을 선매입하더라도 원금에 대한 보전이 쉽지 않을 것이라는 시뮬레이션 분석 결과가 나타남   O 전세사기특별법 보완 쟁점 1. 전세사기피해자 지원 확대 or 피해 보상 적용 검토 ‘최우선변제금 무이자 전세대출’, ‘채무불이행 등 신용정보 등록 유예’ 등의 정책은 피해자 지원에 기반한 내용 ‘전세보증금반환보증’ 제도와 같이 보증을 통해 피해 보상의 개념으로 확대 조정 검토 필요 (전세사기피해자에게 보증한도, 선순위채권, 신청 자격, 주택유형 등의 확대 적용 방안 검토 가능) 헌법과 주거기본법에 기반한 전세피해자 지원/보상 확대 방안 반영 필요 —————————————————— <대한민국헌법>제35조 ①모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.②환경권의 내용과 행사에 관하여는 법률로 정한다.③국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다. <주거기본법>제2조(주거권) 국민은 관계 법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적ㆍ사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다.제3조(주거정책의 기본원칙) 국가 및 지방자치단체는 제2조의 주거권을 보장하기 위하여 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거정책을 수립ㆍ시행하여야 한다.1. 소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것2. 주거복지 수요에 따른 임대주택의 우선공급 및 주거비의 우선지원을 통하여 저소득층 등 주거취약계층의 주거수준이 향상되도록 할 것 —————————————————— 2. 전세사기피해는 청년/저소득층의 주택문제 설문조사를 통해 조사된 설문 참여자의 연령은 30대 이하가 70%이며, 전세사기 피해액 평균 금액은 약 1억1천500만원으로 중산층보다는 청년 및 저소득층의 문제라 볼 수 있음 아파트가 아닌 다가구, 다세대, 오피스텔, 근린생활주택에서의 전세사기피해는 임차인 보호의 사각지대에서 발생한 구조적 문제로 주거취약계층의 문제로 해석하여 지원/보상 방안 확대가 필요함  3. 전세제도의 추가적 문제 확대를 예방할 수 있는 정책 반영 전세퇴거대출 조건인 DSR 60%를 일시적으로 DTI 70%로 완화 적용 및 기존 상환금의 우선 상환 자금 설정 등의 제도 조정 전세사기 문제가 전세제도 전반으로 확대되지 않도록 정책 대안 검토 필요 O Post-전세제도에 대한 논의 1. 반복되는 전세사기/깡통전세/역전세 문제  전세제도의 문제점에 대해 많은 논의가 있었지만, 민간 부동산시장 수요에 따른 임대제도로 많은 리스크가 있음에도 유지되고 있음 전세제도의 리스크를 관리하기 위해 정부에서 임대차 3법 및 주택도시기금 통해 보호정책을 마련하고 있지만, 많은 변수 및 재정적 한계로 임차인에 대한 완전한 보호가 어려운 구조임  2. 시장의 흐름에 따라 전세제도 변화  저소득층을 위한 소규모 도시형 주택에서는 월세 혹은 반전세 형태로 민간 임대시장 변화 확대 중 주택시장의 공급 확대, 인구 감소 등을 통해서 주택 수요와 공급 변화가 나타나고 있으며, 임대인과 임차인의 관계가 변화될 수 있음 3. 전세제도는 중산층을 위한 임대제도로 저소득층을 위한 추가적 제도 마련 필요  분양 주택 마련을 위한 사다리로 전세제도가 운영되어왔으며, 3기 신도시 공급량 확대 후 전세시장에 큰 변화를 야기할 것으로 예상 저성장 시대에 따라 지방도시에서 전세제도로 인한 주택시장 문제가 발생하고 있으며, 중산층이 아닌 주거취약계층을 위한 임대제도 재정비 필요

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) 전남대학교 정윤남 # 차이가 존재함에도 유사 사례인 미국의 서브프라임 모기지 사태 참고 필요 〇 다소 상황은 차이가 있으나 저소득층 또는 중산층의 임대주택과 관련된 사회적 이슈는 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 일부 시사점을 찾을 수 있음 2008년 서브프라임 모기지 사태로 대규모 부실채권이 발생하자 이 시기 미국에서 2010년까지 압류된 주택 수는 무려 600만채에 달함 결국, 미 정부는 2008년 주택경기회복법, 2009년 긴급경제법 등을 만들어 압류된 집을 사들여 임대주택으로 활용하도록 하거나, 서브프라임 모기지로 기존 집을 샀던 이들을 위한 저렴한 주택공급 건설을 지원하도록 함 미국 정부는 토지은행, 비영리단체 등을 통해 주택담보대출 부실채권(NPL) 중 일부를 지역 단위로 모아 매각 이때 부실채권을 할인 매입해 원금을 삭감하는 효과가 나타났고, 미 정부는 경매권 행사를 유예해 한계 차주나 세입자가 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 조치를 취함 〇 본 사태 해결의 초점은 중산층의 주택 임대 거래의 불신 회복 및 망가진 중산층의 회복 미국 정부의 적극적인 대책에도 불구하고, 미국의 서브프라임 모기지 사태로 잃은 중산층은 다시 돌아오지 못함 미국 인구조사(센서스) 자료에 따르면, 자가점유율은 2004년 69.2%로 고점을 찍었고, 금융위기 직전인 2007년엔 67.8% 수준, 하지만 금융위기 후 중산층의 척도인 미국의 자가점유율은 2016년까지 하락해 63.7%로 저점을 기록했고, 결국 금융위기 전으로 돌아가지 못하였고, 2022년 기준 미국의 자가점유율은 65.9% 수준     # 정부는 초당적, 초부처의 적극적인 대응 필요 〇 이를 참고하여, 정부의 적극적인 피해자 구제 대책 필요 앞선 발표 및 발제 자료 등을 참고할 때, 현 특별법에 따라 피해자를 지원하는 방식은 실제 피해자들의 현실과 피해양상을 반영하지 못하고 있으며, 제2, 제3의 피해자를 양산할 우려가 크므로 근본적인 재검토 필요 한국자산관리공사(캠코) 또는 한국토지주택공사 및 지역별 지방공사 등을 활용하여 공공매입을 통해 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고, 이후 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 '선(先)구제·후(後)회수' 방안과 같은 적극적인 방안 검토 필요 피해 구제 차원에서 이사를 원하는 임차인에 대해 추가 대출을 지원해 주거 안정을 보장하고, 필요시, 공공임대주택에서 임시 거주를 할 수 있도록 지원하는 방안 등 구매 시까지 지연되는 기간에서 추가 피해를 볼 수 있는 피해자에 대한 촘촘한 지원 대책 필요  〇 처벌, 수사를 넘어선 국내 민간 임대 시장의 체질에 대한 개선을 목표로 한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성 필요 본 사안은 단순히 대규모 민간 임대 사기 사건으로 규정하는 것은 적절치 못한 상황 인지로, 하인리히의 법칙(Heinrich’s Law)과 마찬가지로 이 사건이 벌어지기 전에 관련된 상당한 이슈들이 근 10년 내외로 벌어지고 있던 상황이라는 점을 인식해야 함 피해자들에 대한 금전·심리적 보상과 관련 사건에 대한 수사 및 처벌은 물론, 민간 임대주택 정책 및 시장에 대한 신뢰 회복, 더 나가아 전세로 대표되는 민간 임대 시장에 대한 체질 개선을 논의해야하는 사안임 이러한 근원적인 논의가 다각도로 이뤄지고 해결책이 시행되기 위한 범정부 차원의 특별기구가 필요함   # 전세 제도에 대한 재검토가 필요한 시점 〇 전세 제도는 독특한 한국적 민간 임대 제도로 긍정적인 효과 존재 약 50년간 유지되어 온 전세 제도는 고유명사 그대로 영어 사전에 등재될 정도로 한국의 독특한 민간 임대 제도임 중산층의 내 집 마련의 사다리로써의 역할을 해온 제도인 만큼, 한국의 중산층을 위한 부동산 제도라 할 수 있음 〇 전세 제도에 대한 부정적 현상 축적 과거에도 전세를 안고 주택을 매입하는 부동산 거래가 존재했으나 약 10년 내외로 갭투자라는 독특한 명칭이 만들어질 정도로 부동산 투기의 한 형태로 자리매김함 특히, 그동안 하락을 모르던 부동산 가격이 2000년을 전후로 크게 오르내림 현상이 나타나며, 깡통 전세, 역전세 등의 용어가 등장하며 부동산 시장의 문제 현상 중의 하나로도 등장하고 있기도 함 계약일과 확정일자 발효일의 하루 차이를 이용한 주택 담보 대출 사기 사건 등 다양한 임차인을 보호하기 위한 제도가 만들어져도 제도 상의 빈틈을 이용한 사건이 발생  〇 전세 제도에 대한 본격적인 재검토가 필요한 시점 도래 전세 제도는 단순한 민간 임대 제도를 넘어 대한민국의 중산층의 유지 및 부동산 시장, 민간 임대 시장에 대한 신뢰도와 연결된 중요한 이슈라는 점을 인지해야 함 전세 제도는 건전한 중산층을 위한 사다리로서의 순역할이 있음에도 보증 금액을 노린 다양한 사건에 노출되고, 결국 이는 중산층의 파산으로 이어질 수 있으며, 중산층의 임대시장에 대한 불신으로 이어짐으로써 우리나라 부동산 및 임대정책에 부정적인 효과 등 상당한 사회적 비용으로 전가될 수 있는 이슈임 결국, 전세 제도의 가장 큰 문제점은 주택 가격의 상승과 동반하여 전세 가격이 상승함에 따라, 상당한 전세 금액이 임차계약 종료 이후에도 회수되지 못하는 상황이 가장 큰 문제임 이를 위해서 결국, 보증금을 임대인 리스크를 줄여야 하는 것이 해결의 핵심 사항이며, 이를 보조하기 위해 HUG(주택도시보증공사)를 통해 전세보증보험(전세보증금반환보증)를 운영하고 있으나 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하로, 몇 년 사이의 큰 폭으로 상승한 전세 가격을 충당하기는 턱없이 적은 금액임 따라서, 보다 근본적인 해결을 위해서 ‘보증금 의무신탁’을 촉진하는 방법 등으로 전세제도에 대한 대대적인 보완 및 개혁이 필요한 시점임

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) 서울시립대학교 박 준 # 정부의 책임 - (부실한 임대사업자 관리) 1) 주택가격 하강국면 시 주택가격 뒷받침, 2) 소위 임대사업자 등록 유도를 통한 임대시장 종합적 관리 목표로 등록임대사업자 제도 도입(박근혜 정부) 후 확대(문재인 정부). 이는 과도한 혜택의 등록임대사업자 지원에 비해 공적 의무는 적었고 주택가격 상승기에 결과적 다주택 보유 유인으로 가격급등을 부추긴 부작용. 임대사업자에 대한 부분적 관리로 사각지대 방치 및 종합적 관리 실패. ⇒임대사업자 등록은 혜택을 통해 유도해야만 하는 것인가? -  (부실한 전세시장 관리) 2014년부터 임대소득 관리 차원에서 월세소득에 대한 과세의 연장으로 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 도입되었으나 불충분*. 전월세 신고제 2021년 도입되었으나 부실**. 전세시장에 대한 관리 부실이 ‘무자본 갭투기’로까지 이어짐. * 3주택 기준, 소형 제외, 기준 시가 이하 주택 제외, 낮은 산정 간주임대료 수준 등  ** 신고지역 및 신고금액 등 사각지대가 많고 과태료 유예기간이 2024년 5월까지로 유예⇒ 전월세 신고제도는 부동산 거래 신고제처럼 운영할 수 없는가? -  (과도한 시장 공급기제 의존) 이명박 정부 시기부터 전세가격이 오르면 공급확대를 통해 해결하겠다는 ‘공급만능론’적 접근에서 전세대출 지원 시작. ⇒ 수요관리측면이나 대체재 차원에서의 접근은 충분한가? # 피해구제 대책 [전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법] * 피해자 확정 요건의 문제 - (규모) 전세보증금 규모 3억원 이하, 최대 5억원 - (시기) 임대인의 파산 또는 회생절차 개시 / 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시 / 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 - (의도적 범죄성 여부) 임대인 등에 대한 수사 개시 / 임대인 등의 기망 확인 / 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도에 대한 상당한 이유 * 규모제한 - 전세보증금 규모 제한 및 저리 대출 지원에 부부합산 소득제한 문제 - 전세사기 문제는 저소득층 지원만의 문제가 아님에도 불구하고 저소득층 지원 정책에서의 유사한 기준을 가져다 붙인 것으로 적절치 않음 * 의도적 범죄성 입증의 개인 부담 - 전세사기라는 의도적 범죄에 대한 피해자 지원 성격으로 많은 경우 가해자의 의도적 범죄성을 피해자가 직접 입증해야 하는 문제가 있어 피해자 확정받는데 매우 어려운 구조. (피해자 인터뷰: 시간적 재정적 부담) - 범죄성을 스스로 입증 못하는 경우 민사 간에 알아서 해결하라는 식이며, 비의도적 행위로 인한 피해에 대해서는 무대책 - 의도적 범죄성을 입증하기까지 또는 입증하기 어려운 경우 개별적 소송 변호사비 부담이 크고 이에 대한 법률지원도 거의 없는 문제 * 법령 한시성의 문제 - 시행 후 2년간 유효한 한시적 법령 - 2년 내에 해결되지 못하는 문제 및 향후 발생할 문제 대응 필요   # 피해예방 대책 * 반복되는 깡통전세/전세사기/역전세 문제 - 10여년 전에도 발생했던 문제의 반복. - 이후 금리가 낮아지고 주택가격이 점차 상승하면서 정부, 임대인, 임차인 모두 문제의 심각성에 대한 인지 약해짐. (2014년부터 2.5% 이하로 내려가기 시작한 금리인하로 전세대출 부담이 감소하면서 전세보증금이 상승하고 전세를 낀 갭투자도 활성화되면서 주택가격 상승세로 전환. 전세는 주택가격 상승 기제에서 중요한 레버리지의 하나로 기능하여 주택가격상승에 일조함) - 저금리 시기 주택가격 상승 국면에서는 주택가격을 과도하게 상승시키는 레버리지 효과. 하락 국면에서는 깡통전세/전세사기/역전세 문제 - 공인중개사의 정보 고지 의무화 강화, 공인중개사협회의 법정 단체화, 악성 임대인 공개 의무화 등의 효과는 제한적. - 추가 대출 및 추가 보증 지원은 임시방편이며 본질적 문제 더욱 악화. * (정책방안1) 전월세 신고제 전수 확대 + 주택임대사업 등록 의무화 - 사각지대 없이 전월세 계약 전수에 대해 부동산 거래와 같이 신고 의무화 및 과태료 현실화. - 주택임대인은 의무 등록하도록 하고 계약 시마다 주택유형, 임대인 금융정보, 임차인 보증금 자료 등을 누적 취합하여 종합적으로 파악함으로써 임차계약 위험관리 가능하도록 조정. - 이에 대한 관리는 국토부가 주도하되 예컨대 주택금융공사와 같이 관련성 높은 공공기관에서 관리하도록 규정. - 국세청과의 정보 공유를 통해 전세보증금 간주임대료 및 월세임대료 수익에 대한 과세도 현실화. - 예컨대 무자본/소자본으로 전세위주 주택임대사업하는 경우는 제한. - 임대료 인상 상한, 임대주택 운영기간, 시세 대비 임대료 수준 등 공적 의무에 맞는 혜택으로 등록임대사업자 제도 조정 (등록은 기본 의무화로 전환하고 세제 및 건보료 혜택 등은 공적 의무를 강화에 준하여 제공) * (정책방안2) 공공임대주택 대폭 확충 + 민간임대시장 의존도 축소 - 통계청 2020년 기준 임대주택통계와 주택보급률 통계 상 주거안정 효과가 높은 30년 이상 장기공공임대주택은 97.8만호로 전체 주택 2167.3만호에 대비하여 4.5% 수준에 불과. - 주거안정을 위한 정책에 있어 공공지원민간임대(구 뉴스테이), 전세임대 등 민간임대시장에 대한 의존도가 높음. - 이명박 정부 2005년 약 2천호로 시작되었던 전세임대가 2020년 기준 28.3만호로 급증. (2022년 주택도시기금 융자사업비에서 매입임대(5.8조원) 다음으로 전세임대(4.5조원) 비중이 높았음) - 전세임대는 주거비지원제도에 가까우며 다른 공공임대주택과 달리 민간시장의 임대료 수준을 오히려 뒷받침하는 부작용이 있으며 금리 등 외부충격에 취약하고 깡통전세/전세사기에도 노출. - 전세임대 비중을 줄이고 보편적 주거복지 정책으로서 건설 및 매입임대 등 공공임대주택을 대폭 확충 필요. * (정책방안3) 주택투기 레버리지 기능 전세에 대한 비중축소 로드맵 구축 - 전세대출제도 심사 및 기준 조정 필요. - 다양한 평수와 양질의 공공임대주택 대폭 확충하면서 전세대출 DSR 포함시키고 가액별 전세 LTV 낮춤으로써 전세 비중 축소하는 로드맵 구상 필요. - 전세보증금 간주임대료 과세는 주택수·소형제외·기준시가 규정 폐지하여 전세시장 관리 차원에서 전수에 대해 도입하고 전세보증금 간주임대료 산정체계 조정함으로써 월세임대소득 과세 수준과 수평적 형평성 제고. (과세 방식은 일정 조건이 아닌 경우를 당초부터 제외하는 방식이 아니라 전수에 대해서 적용하여 파악하되 월세임대소득처럼 일정 기준 이상의 소득에 대해서만 과세하는 방식으로 추진) - 주택도시기금에서 전세대출 및 전세임대 비중 축소하고 공공임대주택 사업 지원 비중 확대.

‘코리빙하우스(Co-living house)’에 대해 들어보셨나요? 코리빙하우스는 한 공간에 여러 구성원이 주거하는 흔히 알고 있는 ‘쉐어하우스’와 형태는 비슷하지만 쉐어하우스 보다 완벽하게 개인공간을 보장하며 더 다양한 형태의 커뮤니티 공간과 프로그램을 가지고 있는 건물입니다. 현재 젊은 1인 가구에게 크게 각광받고 있습니다. 코리빙은 이미 해외에는 많이 유행하는 주거 형태로 최근 들어 한국에 정착하기 시작했습니다. 서울 기준으로 대표적인 코리빙하우스로 커먼타운, 맹그로브, 에피소드 등으로 이 또한 점차 지역으로 확대되고 있으며 대기업도 새로운 부동산 사업으로 뛰어들고 있습니다. 청년세대 중심으로 주택에 대한 인식도 ‘소유’에서 ‘공유’로 바뀌고 있는 상황과 더불어 코리빙하우스는 급증하는 1인 가구와 청년 주거권 확보를 위한 새로운 대안으로도 떠오르고 있습니다. 지난 2월 국토교통부가 건축법 개정을 통해 ‘임대형 기숙사’ 용도를 신설하면서 코리빙 개발에서 비용을 절감함과 동시에 대규모 공급이 가능해져 코리빙하우스에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 예상되고 있습니다. 코리빙하우스는 다양한 기간으로 유연한 계약이 가능하며, 대부분 풀옵션과 관리시스템을 갖추고 있어 생활에 편리합니다. 목돈의 부담도 적기에 ‘전세사기’ 이슈에서도 안정성이 확보되며, 장기 계약의 경우 렌트비도 할인받을 수 있습니다. 무엇보다 가장 큰 장점은 개인 공간을 확보하면서 불편함을 줄이고, 다양한 프로그램을 통해 다른 사람들과 쉽게 어울릴 수 있다는 점입니다. 맹그로브를 설계한 TRU건축사사무소 조성익 대표가 설계 후기처럼 저술한 책 '혼자 사는 사람들을 위한 주거실험'에서는 마지막 결론부에 “의식주'린'”이란 표현이 나오는데, 의식주 다음으로 중요한 '린'이 아니라 의식주를 묶는 공동의 가치로서 함께 사는 이웃인 '린'이 그만큼 중요하다는 의미를 역설합니다. ‘어디에 사느냐’가 경제적 가치 척도가 되어 버린 사회에서 코리빙하우스는 ‘누구와 사는가’라는 새로운 화두를 던집니다. 이처럼 코리빙하우스는 단순히 ‘집’을 넘어 ‘소셜 네트워킹’을 형성하기에 다양한 확장의 가능성도 내포하고 있습니다. 커뮤니티 프로그램에 따라 거주자들끼리 공론장을 열수도 있고, 작은 이벤트 행사 등에 참여할 수도 있습니다. 함께 일을 하는 것도 가능합니다. 최근에는 제주와 고성 코리빙하우스에서 워케이션과 코리빙을 연결하여 주거와 경제활동을 동시에 하는 새로운 주거문화가 생성되기 시작하기도 하였습니다. 청년과 노인세대의 1인 가구와 비혼가구가 점점 늘어가고 있는 추세에 코리빙은 세대간 교류 뿐만 아니라 각자의 취향을 공유하며 공동체성을 회복하고 ‘외로움’의 문제를 해결하는 좋은 선례가 될 수 있습니다. 커지는 코리빙 수요와 다양한 커뮤니티 프로그램의 발전이 차후 진행된다면 여러 분야와 함께 접목할 수 있는 가능성의 영역도 커질 것으로 예상됩니다. 참고기사: 1. “코리빙서 만나 결혼·사업도... 주거시장 한 축 될것”/ 조선비즈 2. 1인가구시대, 우리의 집은 어디로 가야 할까?/ 전자신문 3. 고시원보다 비싸도 줄선 코리빙하우스 … 커뮤니티 공간이 핵심/ 매일경제 4. “도심 역세권에 ‘전세사기’ 없어요”... ‘한국형 코리빙’ 날개 펼까/ 조선비즈 새로운 주거 형태의 트렌드가 우리의 삶의 방식을 어떻게 바꿀 수 있을까요? 주거의 진화는 우리 사회에 또 어떤 영향을 가져올까요? 여러분의 다양한 의견을 남겨주세요!

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... <전세사기 피해자 설문 조사 결과 및 정책 제언>  1. 들어가며   ○ 자체 조사를 실시한 이유 : 전세사기 피해 구제는 맞춤형 지원이 필수    전세사기 피해는 주택 유형, 사기 유형, 피해자의 처지 등에 따라 필요한 대책이 다름. 피해자 처지와 요구가 무엇인지 알지 못하면 제대로 된 피해구제가 불가능    피해자들과의 현장 간담회에서는 정책이 발표되었지만 정책을 이용할 수 없는 피해자, 전세사기 특별법(이하 특별법)이 제정되었지만 법이 인정하지 않는 피해자, 특별법상 전세사기 피해자이지만 이용한 구제책이 없는 피해자들의 호소가 끊임없이 이어짐. 이 같은 전세사기 사각지대 문제, 피해자 간 형평의 문제를 해결하고자 피해자대책위를 비롯한 시민단체, 더불어민주당, 정의당 등이 전수조사 실시, 피해자 간 협력 지원을 요청했으나 7월 14일 현재도 전수 조사 계획 및 피해자간 협력 지원 방안은 정부의 조치에서 찾아보기 어려움. ○ 특별법 제정 이후 설문조사 : 법 평가 및 개정 방향 모색 전세사기 특별법은 3월 30일 민주당 조오섭, 정의당 심상정 의원이 각각 발의하였음. 전세사기 피해자들이 연속으로 사망하는 사건이 벌어지고 정부는 4월 27일 야당이 발의한 특별법 내용을 포함한 전세사기 구제 대책을 발표하였음. 정부 대책 발표 후 다음 주 월요일인 5월 1일 국토교통위원회 국민의힘 간사 김정재 의원이 정부안을 대표 발의함. 여당의 법안이 제출되어 논의가 시작된 지 25일 만인 5월 25일 본의회를 통해 『전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법』이 제정되었음. 피해자 현황이 조사되지 않은 상태에서 법안이 제정되었고, 법 논의 기간도 짧아 현장의 문제가 특별법에 충분히 반영되지 못한. 법안이 논의되던 시기에 전세사기 피해자 대책위, 시민단체, 언론들의 노력이 있었지만, 현실을 반영한 특별법 제정에는 한계가 있었음. 특별법 제정 과정에 대한 피해자들의 의견과 제정된 법에 대한 현장의 평가를 들어볼 필요가 큼.   2. 설문 결과 (질문 및 응답_요약)  3. 설문 결과에 따른 정책 및 법 개정 제안 1) 피해 유형에 맞는 실효적인 지원책이 마련될 수 있도록 입법 필요 2) 피해자 인정 범위를 현실에 맞게 확대하여 억울하게 구제책에서 제외되는 피해자를 최소화 3) 피해현황 및 맞춤형 구제책을 파악하기 위해 정부 차원의 전수조사 실시 4) 정책 집행 현장에서 발생하는 다양한 고충을 수합하고 개선 조치하는 소통 및 의견 반영 채널 필요

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 피해자 요건의 사각지대 발생 문제, 피해유형만큼 다양하지 않은 구제 방안, 피해 보증금 회수 방안의 부재, 임대인 1인과 다수의 임차인 구도에서 문제를 피해자들이 개별적으로 해결하게 하는 등 특별법의 한계가 존재 전세사기 문제 발생과 특별법이 갖고 있는 한계를 해결하기 위한 대안 제시 1) 금융기관의 선순위 부실채권과 임차인의 보증금반환채권을 공공에서 매입하는 방안 2) 금융기관의 선순위채권을 할인 매입하고 경매권 실행을 유예하여 임차인의 계속 거주권을 보장 일정 기간 경과 후 경매권 실행 또는 경매시 매입가격만 배당받도록 하여 임차인의 보증금 배당액을 증액 임대인이 사망한 경우 상속 재산관리인을 선임하여 상속파산신청을 통해 피해를 집단적으로 구제